Beter een goede buur dan een verre vriend! Dat dit spreekwoord nog steeds geldt, blijkt uit de talloze gerechtelijke procedures die worden gevoerd over burengeschillen. Een verhuurder heeft de verplichting om te zorgen voor een ongestoord en onbelemmerd huurgenot. Wanneer de buren voor overlast zorgen, schiet de verhuurder te kort in deze verplichting. De verhuurder zal dan vaak willen optreden tegen deze overlast veroorzakende buren, wanneer deze ook van dezelfde verhuurder huren.
Ontbinding?
De meest vergaande maatregel die kan worden getroffen is ontbinding van de huurovereenkomst van een overlast veroorzakende buur. Alleen de kantonrechter kan in dit soort situaties een huurovereenkomst ontbinden. Een verhuurder zal vaak deze tijdrovende procedure niet willen afwachten. Er rest dan een kort gedingprocedure. In deze procedure kan de huurovereenkomst niet worden ontbonden, maar kan wel een vordering tot ontruiming van het gehuurde worden toegewezen.
Overlast
De beantwoording van de vraag of overlast voldoende is voor ontruiming van een woning is erg casuïstisch van aard. Ook in de maand november zijn er weer vele uitspraken gewezen over overlastvormen en de wens van verhuurder om van deze overlast verlost te worden door de woning te ontruimen. Geluids- en stankoverlast zijn de meest voorkomende situaties, maar ook een overlastvorm als het voeren van duiven op een balkon wordt aan een rechtbank voorgelegd.
Zoals gezegd, is een overlastzaak erg casuïstisch en dus is iedere zaak anders. Toch zijn uit de rechtspraak twee voorwaarden af te leiden waar een verhuurder aan moet voldoen om in een kort gedingprocedure succes te hebben. Met een grote mate van waarschijnlijkheid moet vaststaan dat de vordering tot ontruiming in een bodemprocedure zal worden toegewezen en er moet sprake zijn van een ernstige tekortkoming dat de beslissing in de bodemzaak niet kan worden afgewacht.
Hieruit volgt dat de verhuurder het bestaan van de overlast moet bewijzen. De verhuurder zal een hapklaar dossier moeten aanleveren aan de rechtbank. Voor nadere bewijslevering is in kort geding namelijk geen plaats. Dit is niet altijd even eenvoudig. Wanneer de overlast namelijk wordt veroorzaakt door een burenruzie zal de kort gedingrechter een vordering tot ontruiming afwijzen wanneer niet voldoende duidelijk is wie nu de veroorzaker is van het ontstaan van de ruzie. Dit heeft de rechtbank Midden-Nederland bevestigd.
Uit een recente uitspraak van de rechtbank Limburg volgt dat het de taak van de verhuurder is om de overlast concreet en consequent te beschrijven en dat aangetoond zal moeten worden dat minder verstrekkende maatregelen en waarschuwingen geen soelaas hebben geboden.
Al met al is het – anders dan weleens wordt gedacht – voor een verhuurder niet zo makkelijk om een overlastveroorzakende huurder uit een woning te krijgen. Aan de andere kant geeft dit uiteraard geen vrijbrief aan huurders om zomaar overlast te veroorzaken. Bij Gimbrère Advocaten staan wij in dit soort situaties zowel verhuurders als huurders bij, waardoor wij voor een verhuurder goed kunnen inschatten of een ontruimingsprocedure kans van slagen heeft. Ook kunnen wij voor een huurder goed beoordelen of u het risico loopt daadwerkelijk uw woning verliezen. Mocht u met een overlastzaak te maken hebben, neem dan meteen contact met ons op!
