De ouderdomsclausule

In het kader van de mededelingsplicht is een verkoper van een woonhuis verplicht om alle gebreken waar hij van op de hoogte is te melden aan de kopers. De gedachte hierachter is dat kopers dan na de levering van een woonhuis niet kunnen klagen over gebreken welke voor door de verkoper zijn gemeld. Als problemen ontstaan na de levering van de woning welke de verkoper niet heeft gemeld, kan de verkoper hiervoor aansprakelijk worden gesteld door de kopers. Hieromtrent ontstaat vaak onenigheid tussen de verkopers en de kopers. De rechtbank Noord-Holland heeft recent met deze problematiek te maken gehad. Op 3 november 2021 is hier een uitspraak over gedaan.

De casus

In deze casus zijn na de levering van een woonhuis gebreken geconstateerd aan een dak(constructie) van een woning uit 1890. Op 12 april 2019 hebben verkoper en koper de koopovereenkomst voor betreffende woning gesloten. Daarbij heeft de koper (de eisende partij) de woning geleverd gekregen op 9 augustus 2019. Belangrijk is dat in deze koopovereenkomst een ouderdomsclausule is opgenomen én dat voor de koop een bouwtechnische keuring is uitgevoerd. Desondanks heeft de verkopende partij zich op het standpunt gesteld dat het dak non-conform zou zijn. En dat de herstelkosten hiervoor € 96.146,60 zouden zijn en dat – jawel – de verkoper hiervoor aansprakelijk zou zijn.

Het standpunt van de koper

Na de koop en de levering van de woning is houtrot geconstateerd waardoor koper een deskundige in heeft geschakeld. Deze deskundige heeft een deskundigenonderzoek uitgevoerd. Hieruit is gebleken dat het dak en de dakconstructie niet zouden voldoen aan de eisen die daaraan gesteld mogen worden. Daarbij heeft de deskundige ook geconstateerd dat enkele jaren eerder een reparatie aan het dak zou zijn uitgevoerd. De koper stelt zich dan ook op het standpunt dat de verkoper niet heeft voldaan aan zijn mededelingsplicht. Uit de ingevulde vragenlijst zou namelijk niet zijn gebleken dat het dak (recent) zou zijn gerepareerd. Naast de genoemde dwaling en de eisen die voor een normaal gebruik van een woning nodig zijn, mocht koper er volgens hem vanuit gaan dat het dak in goede staat zou zijn.

Het standpunt van de verkoper

De verkoper beroept zich daarentegen op de ouderdomsclausule in de koopovereenkomst. Hierin is (kort gezegd) opgenomen dat de koper bekend is met het bouwjaar van de woning. Alsmede met de lager liggende eisen die aan de gebruikte materialen mogen worden gesteld. Daarbij is expliciet opgenomen dat de verkoper niet instaat voor de kwaliteit van het dak van de woning. En dat de verkoper het dak niet heeft gerepareerd of last heeft gehad van enige lekkage. Ook is in de ouderdomsclausule opgenomen dat de woning wordt overgedragen in de staat zoals deze is met de feitelijke eigenschappen benodigd voor normaal gebruik als woning. De verkoper stelt zich dan ook op het standpunt dat hij op basis van voornoemde clausule op geen enkele wijze instaat voor de kwaliteit van het dak of dakconstructie.

De uitleg van een ouderdomsclausule

Kan een verkoper zo ‘eenvoudig’ onder de aansprakelijk uitkomen als dergelijk ernstige gebreken worden geconstateerd na de aankoop van een woning? De rechtbank heeft in het voornoemd vonnis interessante uitspraken gedaan over de toepassing van de ouderdomsclausule. Daarom wordt eerst ingegaan op deze veelvoorkomende clausule.

Haviltex-criterium

In 2005 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat model-overeenkomsten uitgelegd dienen te worden aan de hand van het Haviltex-criterium. Niet alleen de taalkundige betekenis van de tekst, maar ook de betekenis welke beide partijen redelijkerwijs mochten toekennen aan de tekst zijn daarbij van belang. Wat mochten partijen van elkaar verwachten? Kijkend naar de lijn in de jurisprudentie wordt bij model-overeenkomsten toch vaak meer aangesloten bij een taalkundige uitleg. Dit heeft te maken met het feit dat partijen niet zelf hebben onderhandeld over de veelgebruikte model-overeenkomsten. Een belangrijke omstandigheid is daarbij van belang. En wel of een koper heeft aangedrongen op het afgeven van bepaalde garanties. En daartegenover of de verkoper zijn aansprakelijkheid heeft uitgesloten door het opnemen van een ouderdomsclausule.

Een ouderdomsclausule kan dan ook worden gezien als een uitzondering op de verplichting dat een woning de feitelijke eigenschappen moet bezitten voor normaal gebruik van de woning, zoals het hof Den Haag in 2019 heeft geoordeeld. Daarbij dient uiteraard in acht te worden genomen wat partijen over en weer hebben verklaard. En wat een koper op basis van de mededelingen van verkoper mocht verwachten omtrent de eigenschappen die voor normaal gebruik nodig zijn.

In de literatuur wordt verschillend gedacht over of de ouderdomsclausule inderdaad als een dergelijk uitzondering kan en mag worden aangemerkt. Deze benadering neigt namelijk naar het bepaalde in art. 7:17 lid 5 BW. Onder dat artikellid worden beroepen op non-conformiteit uitgesloten ten aanzien van gebreken waar de koper redelijkerwijs bekend mee kon zijn. Toch wordt de ouderdomsclausule steeds vaker omschreven als een afspraak. Een afspraak waarmee afgeweken kan (en mag) worden van het wettelijke conformiteit leerstuk.

Wat vindt de rechtbank hier nou van?

We gaan weer terug naar het vonnis van 3 november 2021 met het voorgaande in het achterhoofd houdende.

De rechtbank is niet meegegaan in de standpunten van de koper. Zij volgt de verkoper in zijn beroep op de ouderdomsclausule. Daarbij is aangegeven dat voor de betekenis van deze clausule inderdaad moet worden gekeken naar het welbekende Haviltex-criterium. De rechtbank heeft hieromtrent rekening gehouden met het feit dat de woning meer dan 100 jaar oud is. En dat partijen niet hebben onderhandeld over de reikwijdte van de clausule. En tevens dat partijen particulieren zijn zonder specifieke bouwkundige kennis. Ook zijn zij ten tijde van de koop bijgestaan door een deskundige makelaar.

Het geconstateerde houtrot, wat wordt veroorzaakt door vocht, moet geacht worden te zijn inbegrepen in de kwaliteit van het dak zoals opgenomen in de ouderdomsclausule. Ondanks het bouwtechnisch rapport waarbij allerlei voorbehouden zijn gemaakt en is opgenomen dat de staat van het dakbeschot niet is te bepalen, heeft de koper de woning toch gekocht en ingestemd met de exoneratie ten aanzien van het dak in de ouderdomsclausule.

Van schending van de mededelingsplicht door de verkoper of dwaling tussen partijen is naar mening van de rechtbank geen sprake. Kortom: de gebreken aan het dak vallen onder de exoneratie van de ouderdomsclausule. Deze zijn derhalve voor rekening en risico van de koper.

Concluderend

Een ouderdomsclausule kan de aansprakelijkheid van de verkoper op grond van non-conformiteit van een woning wegens bouwkundige gebreken in de regel aanzienlijk verkleinen. Indien de bouwkundige gebreken dermate ernstige zijn en de ouderdomsclausule niet specifiek in die gebreken voorziet, zal een verkoper zich niet kunnen exonereren met een beroep op de ouderdomsclausule. Indien sprake is van dermate ernstige bouwkundige gebreken welke specifiek in de ouderdomsclausule zijn opgenomen en de koper de afwezigheid van dergelijke gebreken dus niet zonder meer had mogen verwachten, zal een verkoper zich wel kunnen exonereren.

Dit blijkt ook uit de uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland d.d. 3 november 2021. Bij het aangaan van een koopovereenkomst betreffende een woning waar een ouderdomsclausule is opgenomen, behoeft het voor de kopers dus extra oplettendheid. Als na de koop namelijk sprake is van ernstige gebreken welke niet zichtbaar zijn geweest ten tijde van de koop, kan het toch zijn dat de hoge herstelkosten hiervan voor eigen rekening komen. Doordat de koper in dit geval akkoord is gegaan met een exoneratie terwijl uit het deskundigenrapport enkele noodzakelijke reparaties naar voren zijn gekomen, kan gesteld worden dat de koper niet oplettend genoeg is geweest. Kijkend hiernaar en de omschrijving van de overeengekomen ouderdomsclausule, is het oordeel van de rechter naar mijn mening alleszins redelijk.