Mercado inmobiliario italiano
Sotheby’s Realty es una de las mayores empresas inmobiliarias del mundo. Tienen oficinas en todo el mundo con una gran cartera de propiedades de lujo. Hay muchos elementos que hay que tener en cuenta a la hora de comprar o invertir en bienes inmuebles. Tuvimos la oportunidad de hablar con Diletta Giorgolo Spinola, Responsable de Residencial de Sotheby’s Realty Italia para comprobar cómo está el mercado inmobiliario italiano en la actualidad.
Hija de un antiguo embajador italiano, Diletta ha vivido en varias ciudades del mundo (Berlín, Bonn, Zúrich, Viena, Nueva York, Ankara). Esto siempre le ha ayudado a comprender mejor las distintas culturas y los diferentes requisitos de los clientes internacionales. Antes de incorporarse a Italy Sotheby’s International Realty como responsable del sector residencial, trabajó durante 9 años en el mercado internacional de alquileres de lujo, tratando tanto con clientes nacionales como internacionales.
- ¿Cómo ve el panorama actual del sector inmobiliario en Italia?
Italia sigue siendo muy atractiva, con una demanda en constante crecimiento. La belleza, el estilo de vida y las herramientas de optimización fiscal, como el Impuesto Plano, son los principales motores para quienes buscan una propiedad emblemática en Italia, conocido por ser uno de los mejores países en términos de calidad de vida.
- ¿Cuáles son las razones por las que recomienda (si es que hay alguna) a la gente que invierta en bienes inmuebles en Italia?
Muchos nómadas digitales buscan un estilo de vida saludable y sostenible, más en contacto con la naturaleza. Por eso aumenta el interés por las casas de campo en Sicilia y Apulia. Las ubicaciones frente al mar siguen siendo una de las principales peticiones de los compradores extranjeros, en particular para Capri, Argentario y Cerdeña.
- ¿Cuáles son las ciudades más populares de Italia con mayor demanda de sus clientes?
Actualmente, según la demanda, Milán, sobre todo, y Roma. Creciente demanda de Turín y Florencia.
- ¿Son muchos los extranjeros que optan por buscar propiedades para invertir o residir en Italia?
Sí, por supuesto. En 2022, los compradores extranjeros son los estadounidenses (29%), los alemanes (27%), los europeos del norte (belgas, suecos, holandeses) (21%) y los mexicanos (10%) del total de clientes de Sotheby’s.
- ¿Cuáles son las características más comunes de los inmuebles que buscan sus clientes?
La atención del comprador extranjero HNWI para su potencial nuevo «hogar lejos de casa» se centra principalmente en propiedades exclusivas e icónicas, ya sean villas pieds dans l’eau, villas y casas de campo, mansiones históricas o chalets de montaña, así como áticos de lujo en los distritos glamurosos de Milán o Roma. Siguen siendo muy populares las villas en el lago (Maggiore, Como, Garda) o en la costa de Liguria. La Toscana sigue siendo el número uno en cuanto a segunda residencia. Umbría o la zona norte del Lacio llamada Tuscia, zonas tan bellas como la Toscana, todavía no son tan populares, pero el objetivo es hacer que los compradores extranjeros descubran estas alternativas igualmente válidas y vírgenes.
La nueva tendencia más alta es Sicilia, considerada discreta para el cliente internacional más inteligente. Sicilia está en el candelero porque combina autenticidad, cultura, naturaleza preservada, lugares con vistas al mar y una de las mejores gastronomías de Italia.
En cuanto a las características de los inmuebles:
Servicios:
- Piscina de agua salada con caseta de piscina
- Jardín bien cuidado con diversidad de plantas
- Pista de tenis o de péntaque (en el caso de los clientes franceses)
- Terraza con vista panorámica
- Cocina con patio exterior
- Personal de servicio de confianza que trabajó para el actual propietario
- Amplio dormitorio principal con una cómoda zona de bienestar (spa) y un gran vestidor
Características sostenibles:
- Riego automático
- Sistema de control de cámaras de vídeo
- Sistema de depuración del agua
- Hogar inteligente / Automatización del hogar
- ¿Cómo es el proceso de trabajo cuando un cliente potencial acude a usted para buscar una propiedad?
Nuestros agentes, que trabajan en 10 oficinas repartidas por toda Italia, llevan a cabo una búsqueda exhaustiva basada en las necesidades del cliente con el fin de reunir propuestas que lo satisfagan. Una vez que el cliente selecciona las propiedades de su interés, se organizan visitas en el menor tiempo posible.
Aquí tenemos una guía de los pasos:
EL PROCEDIMIENTO DE COMPRA – EN ITALIA
Italia es uno de los países más bellos y diversos del mundo, lo que se refleja en el sector inmobiliario italiano. Ya sea que busque su retiro en el lago, su ático en el corazón del distrito de la moda de Milán, su villa en la Riviera italiana o su mansión en las colinas de la Toscana, tener una propiedad en Italia es una de las experiencias más ricas, intensas y fascinantes. Y no hay restricciones a la propiedad extranjera en Italia.
PASO 1 | LA PROPUESTA
Antes de su realización, el proponente debe haber obtenido un código fiscal italiano (Codice Fiscale); Su agente puede ayudarle en este proceso. Se puede pedir al comprador que presente una oferta formal de compra por escrito. Este paso no debe abordarse a la ligera. Dado que una oferta de compra aceptada se convierte en una oferta totalmente vinculante según la legislación italiana, el comprador debe buscar asesoramiento jurídico. También se le puede pedir al comprador que deposite un cheque bancario, entre el 1% y el 5% del precio ofertado, que el agente inmobiliario mantendrá en depósito para garantizar la oferta. Si el vendedor acepta, el comprador es notificado por el agente. En este momento, la oferta del comprador pasa a ser vinculante.
PASO 2 | EL CONTRATO PRELIMINAR
El contrato se firma entre el comprador y el vendedor, obligando a ambas partes a completar la transacción. El contrato suele firmarse en la oficina del Notario Público (un profesional independiente que tiene el Sello de la República y recauda los impuestos en nombre del Gobierno, pagado por el comprador, pero que no representa a ninguna de las partes), que ofrece garantías específicas y al comprador.
PASO 3 | EL CONTRATO FINAL
Tras el Compromesso, el Notario Público llevará a cabo la debida diligencia sobre la propiedad propiedad, atará los cabos sueltos y preparará el contrato final de transferencia de título de propiedad. El contrato final (conocido como Rogito) se firma en la oficina del Notario Público, por lo general dentro de los tres meses siguientes al contrato preliminar, durante el cual realiza todas las comprobaciones requeridas.El Notario Público, después de la firma del Rogito, registrará la transferencia del título en la Oficina de Títulos y pagará el Impuesto de Timbre y otros impuestos de compra en nombre del comprador. El comprador paga el resto del precio de compra. Todo el proceso implica la asistencia de profesionales inmobiliarios, pero también de topógrafos, notarios, arquitectos, juristas y asesores fiscales, proveedores de servicios de divisas.
IMPUESTO FIJO ITALIANO A LOS EXTRANJEROS
Italia ofrece un régimen fiscal especial dirigido a los extranjeros que deseen trasladar su residencia real a Italia, en pie de igualdad con países como Inglaterra, España, Portugal, Malta y Suiza. Las personas que trasladan su residencia fiscal a Italia pueden optar por la aplicación de un impuesto fijo anual y tener sus ingresos de origen extranjero totalmente exentos del impuesto sobre la renta. La opción, a menos que se revoque, expira al cabo de 15 años.
FISCALIDAD INMOBILIARIA EN ITALIA
La fiscalidad de la propiedad es muy favorable en Italia en comparación con la mayoría de los países, al contrario que lo que se supone. En Italia no hay restricciones a la propiedad extranjera. Los particulares están exentos del impuesto sobre las plusvalías cinco años después de la compra.
BENEFICIARIOS
Personas físicas de cualquier nacionalidad que trasladen su residencia fiscal a Italia. No deben haber sido residentes italianos durante al menos nueve de los últimos diez años.
INGRESOS APLICABLES
Las rentas exentas consisten en todas las rentas obtenidas fuera de Italia (independientemente de su remisión), con excepción de:
– Las ganancias de capital derivadas de la venta de participaciones cualificadas en los cinco primeros años siguientes a la fecha de efectividad de la opción.
– Los ingresos procedentes de Italia y obtenidos a través de una entidad intermediaria extranjera (por ejemplo, los alquileres de un propiedad italiana de una empresa extranjera).
– Los beneficiarios pueden optar por que determinadas rentas extranjeras tributen a los tipos ordinarios del impuesto sobre la renta ordinario, en cuyo caso se beneficiarán de los créditos por doble imposición internacional para ayudar a sus clientes a cosechar todos los beneficios de este nuevo marco.
IMPORTE DE IMPUESTO FIJO
El impuesto fijo asciende a 100.000 euros por cada año aplicable, y a 25.000 euros por cada miembro de la familia al que se extiendan los efectos del impuesto fijo se extiendan.
SEGUIMIENTO
Las personas físicas que ejercen la opción también están exentas de la obligación de declarar sus activos en el extranjero a Hacienda (salvo los susceptibles de generar plusvalías imponibles en los cinco primeros años posteriores a la opción) y de los impuestos sobre el patrimonio (IVAFE e IVIE) sobre dichos activos.
Para más información sobre las propiedades, visite https://italy-sothebysrealty.com/it/
Si está pensando en comprar una propiedad en Italia, Gimbrere Legal puede ayudarle.
