Onroerend goed in Spanje

Wanneer u in Spanje een huis wilt kopen of verkopen, heeft u te maken met de Spaanse wetgeving. Ook dient u niet de fiscale aspecten uit het oog te verliezen. U zult namelijk te maken krijgen met verschillende soorten belasting.

Nederlanders en Belgen trekken graag naar Spanje en dromen van een eigen plekje aan het Spaanse strand. De costa’s zijn erg populair.

Zowel Belgen als Nederlanders kennen de Spaanse woningmarkt vaak nog niet goed. Het is in dat geval verstandig om eerst een huis te huren. Maar in welke streek? En wat zijn de tarieven in de verschillende regio’s? De gespecialiseerde medewerkers van Gimbrere Legal in Spanje kennen de markt van binnen en van buiten. Zij kunnen u hierbij dan ook goed adviseren.

Eigendomsrecht in Spanje

Welke rechten heeft u eigenlijk als eigenaar van een huis in Spanje? Stel dat de overheid het wegennet wil uitbreiden met een weg die ‘dwars door uw huis’ gaat. Welke rechten hebben de autoriteiten dan? En wat kunt u dan doen?

De overheid kan u uw huis ontnemen, echter niet zonder tegenprestatie. U zult hiervoor een behoorlijke en redelijke financiële vergoeding moeten krijgen. In de praktijk kan dat nog wel eens lastig zijn en leiden tot een conflict. De wet biedt in ieder geval mogelijkheden om uw recht te halen.

Zo zal de overheid u te allen tijde officieel per brief op de hoogte moeten stellen dat ze een procedure is gestart om u te onteigenen. U ontvangt dan een uitnodiging om een zitting in het gemeentehuis bij te wonen (acta previa a la ocupación). Tijdens deze zitting staat de grondoppervlakte centraal en kunt u bezwaar maken tegen de onteigening. Het is zeer verstandig om juridische hulp in te schakelen voordat u naar deze zitting gaat. Een expert van Gimbrere Legal kan u hierin bijstaan en versterkt uw onderhandelingspositie.

Opgelicht in Spanje

Bent u opgelicht in Spanje? Veel Nederlanders en Belgen kopen een huis in Spanje. Favoriet zijn de regio’s Valencia, Andalusië, Catalonië, de Canarische Eilanden en Madrid. Voordat ze het daadwerkelijk hun eigendom mogen noemen en betrekken gaat er een heel proces vooraf. En soms blijkt dan bij de notaris dat de daadwerkelijke prijs veel lager lag dan het bedrag waarvoor men had getekend. Deze praktijken komen geregeld voor. Waardoor? Hoe lager de prijs in de notarisakte, hoe minder vermogenswinstbelasting men hoeft te betalen. En dat kan lucratief zijn.

Toch is het voor de verkoper ook gunstig omdat die minder overdrachtsbelasting hoeft te betalen. Vooral de Belastingdienst is dus slachtoffer, maar die heeft inmiddels de controles aanzienlijk verscherpt. Om geen slachtoffer te worden van dergelijke praktijken of de fiscus achter u aan te krijgen kunt u de juiste maatregelen nemen.

In de verkoopakte (notariële akte) dient de werkelijke prijs te staan vermeld.
In de notariële akte dient hetzelfde betaalde depositobedrag te staan als in de voorlopige koopakte.
Zorg er voor dat u de notariële akte (escritura ) kunt inzien voordat u gaat tekenen.

Gaat de verkopende partij hiermee niet akkoord? Zie dan van de koop af, hoe vervelend ook. U voorkomt hiermee een hoop ellende. Bovendien is het huidige aanbod in de huizenmarkt dusdanig groot dat u vrij snel iets anders vindt.

Aankoop van onroerend goed in Spanje

Vaak krijgen wij als advocatenkantoor te maken met Nederlandse en Vlaamse cliënten die een onroerend goed hebben aangekocht in Spanje. Veelvuldig lopen onze cliënten tegen verschillen op tussen de gang van zaken bij de aankoop van een onroerend goed in Nederland en in Spanje.

Bij de aankoop van een onroerend goed in Spanje is het belangrijk om u één ding goed te realiseren, namelijk dat de informatie in het kadaster en in het eigendomsregister kan verschillen en de Spaanse notaris geen onderzoek doet naar de beschikkingsbevoegdheid van de verkoper. Dit betekent concreet dat het zo kan zijn dat u denkt eigenaar te zijn geworden van de aangekochte woning maar dat achteraf blijkt dat de partij waar u de onroerende zaak van gekocht heeft (voor een gedeelte) geen eigenaar was en dus niet de bevoegdheid had de zaak (in zijn geheel) over te dragen. Bij verschillen tussen het eigendomsregister en het kadaster is hetgeen in het eigendomsregister is opgenomen leidend.

Gezien het bovenstaande is het in Spanje niet ongebruikelijk dat de kopende partij zich laat bijstaan door een advocaat.

Deze advocaat zal onderzoek verrichten in het Spaanse eigendomsregister, het kadaster, bij de Vereniging van Eigenaren – indien aanwezig – en zal bij de gemeente het bestemmingsplan opvragen en bij de provincie het provinciaal plan. De regelgeving van gemeente en provincie willen namelijk ook nog wel eens verschillen. Indien blijkt dat een onroerend goed op illegale wijze gebouwd is, dat wil zeggen zonder bouwvergunning, is het in sommige gevallen mogelijk het bouwwerk te legaliseren. Wij kunnen voor u onderzoeken of er een mogelijkheid tot legalisatie is en u begeleiden in deze procedure.

Koopt u in Spanje een nieuwbouwwoning...

let u dan in ieder geval erop dat er een certificaat van oplevering is, een bouwvergunning, een vergunning van eerste bewoning en een garantie. Deze documenten zijn vereist om de akte van nieuwbouw op te stellen. Om u te behoeden voor faillissement van de projectontwikkelaar, adviseren wij u om door de projectontwikkelaar garanties te laten afgeven bij elke vooruitbetaling die u doet. Dit dient een garantie van een bank of een verzekeraar te zijn. Controleer dan meteen ook even of deze bank dan wel deze verzekeraar daadwerkelijk bestaat.

Vervolgens is het van belang…

om bij de aankoop de ‘Ley del suelo’ uit 2007 die bepaalt of een stuk grond landbouwgrond of bebouwbare grond is en de ‘Ley de Costas’ in het achterhoofd te houden. Deze laatste wet bepaalt dat er geen bebouwing mogelijk is binnen een bepaalde afstand van de kustlijn. In de jaren ‘60, ‘70 en ’80 van de vorige eeuw zijn veel appartementencomplexen (vrijwel) op het strand gebouwd. Destijds werd dit gedoogd. Door een grotere bewustwording voor het milieu en het leefklimaat is de Spaanse regering sinds enkele jaren strenger gaan controleren op de toepassing van de Ley de Costas. In sommige gevallen heeft dit tot onteigening geleid en zijn complexen die in strijd met de wet gebouwd zijn, afgebroken. In sommige andere gevallen doet zich een probleem voor wanneer de eigenaren de woning willen verkopen. Het is des te meer belangrijk om te controleren of het bouwwerk in overeenstemming is met bovengenoemde wetten omdat de koper in Spanje net als in Nederland een vergaande onderzoeksplicht heeft. Afhankelijk van het soort gebrek, is er sprake van een termijn waarbinnen het gebrek gemeld dient te worden.

Rol van de notaris

Tenslotte is er nog een verschil in de functie van de notaris. In Nederland heeft de notaris bij de verkoop/aankoop van onroerend goed een vrij grote rol. In Spanje is de notaris kort gezegd een publiekrechtelijke functionaris die aktes passeert. Zo zal de notaris in Spanje niet, zoals de notaris in Nederland, zijn kwaliteitsrekening ter beschikking stellen voor de transactie. De betaling van de koopsom geschiedt in de praktijk ofwel voorafgaand aan de levering, iets wat wij onze cliënten in principe afraden, ofwel door middel van afgifte van een bankcheque ten overstaan van de notaris. Overigens bestaat sinds enige tijd de mogelijkheid om de overdracht in Nederland bij de Nederlandse notaris te laten plaatsvinden als zowel verkoper als koper in Nederland woonachtig zijn.

Laat u tijdig adviseren en bijstaan door een deskundig iemand alvorens u tot de aankoop van een onroerend goed in Spanje overgaat zodat u na de aankoop met volle teugen en zonder zorgen kunt genieten van uw huis in de zon.

Huis kopen in Spanje

Bent u van plan onroerend goed te kopen in Spanje? Het kopen van onroerend goed is een ingewikkeld proces met nogal wat valkuilen. Een onroerend goed advocaat van Gimbrere Legal kan u daarin bijstaan. Waarom?

Omdat er voor het kopen van bijvoorbeeld een appartement in Barcelona, een nieuwbouwhuis in Alicante of een stuk grond in de regio Madrid andere regels gelden dan in Nederland. De ervaring leert ons dat de mensen niet goed op de hoogte zijn van de juridische procedures.

Problemen tijdens het koopproces van onroerend goed in Spanje

Hieronder volgt een korte uiteenzetting van mogelijke problemen waar u mee te maken kunt krijgen wanneer u onroerend goed koopt in Spanje:

Eigendomsregistratie en eigendomsrecht

de verkoper is niet de rechtmatige eigenaar
de verkoper beschikt niet over de volledige eigendom
Het goed is bezwaard met een hypotheek
hoe zit het met de overdracht van rechten en het afbetalen van deze hypotheek?
is het huis of terrein bezwaard met erfdienstbaarheden of is er beslag op te gelegd?
Is er een Vereniging van Eigenaren?

Bouwvergunning

Betreft het een stedelijk (urbana)of rustiek (rustica) stuk grond
wat mag er worden gebouwd?
is het een legaal pand? Is er een certificado de primera ocupación, declaración de obra nueva, of cedula de habitabilidad?
mag u het pand slopen en zelf een huis bouwen? Of mag u het alleen verbouwen
wat is de maximale bouwoppervlakte?
Is er na de aanbouw een verzekering afgesloten na oplevering van het pand, een seguro decennal?

Kadaster Spanje

In Spanje kent men twee registers waarin onroerend goed wordt opgenomen: het Registro de Propiedad en het Catastro. Deze namen zijn voor veel Nederlanders en Belgen verwarrend, vooral omdat Catastro erg op ons Kadaster lijkt. Hieronder leest u de verschillen.

Registro de Propiedad

U wilt in Spanje een huis kopen? Dan is het belangrijk dat duidelijk is wie de eigenaar van de desbetreffende woning is. Het is bijzonder verstandig om het Registro de Propiedad (eigendomsregister) van het gebied waar het onroerend goed onder valt te raadplegen. Uit de Nota Simple (uittreksel) blijkt op wiens naam de eigendom staat geregistreerd. Tevens blijkt hieruit of er schulden aanwezig zijn met betrekking zoals bijvoorbeeld de belastingdienst betreffende overdrachtsbelasting.

Tevens blijkt uit de Nota Simple of er bijvoorbeeld nog een hypotheek op het pand rust. Kortom, het betreft zeer belangrijke informatie.

Catastro

Het Spaanse Catastro valt onder de Belastingdienst (Hacienda) en derhalve het Ministerie van Financiën. Na de notariële eigendomsoverdracht moet u als nieuwe eigenaar uw onroerende zaak inschrijven op uw naam in het Catastro. Aan de hand van de kadastrale waarde worden onder andere de overdrachtsbelasting en de onroerend goed belasting bepaald.

Resident worden in Spanje

U besluit staat vast: u wilt verhuizen naar Spanje. Maar wat betekent het als u resident wordt in Spanje? Hieronder leest u beknopt de gevolgen, en hoe het zit met een verblijfsvergunning.

Voorwaarden om resident te worden in Spanje

U kunt resident worden in Spanje als u kunt aantonen dat u langer dan 183 dagen per kalenderjaar in Spanje verblijft. U moet zich in Nederland danwel in België uitschrijven. In principe zult u in Spanje belasting betalen omdat u fiscaal ingezetene in Spanje wordt.

Voordelen van resident worden in Spanje

Vaak denkt men dat de aanvraag van een verklaring van verblijf in Spanje geld kost en dat men te maken krijgt met Spaanse belastingen die niet-ingezetenen kunnen vermijden. De waarheid is echter anders. Als ingezetene met onroerend goed heeft u een aantal belastingvoordelen ten opzichte van niet-ingezetenen.

Spaanse nationaliteit aannemen?

Om resident te zijn in Spanje hoeft u niet de Spaanse nationaliteit aan te nemen. U behoudt gewoon uw Nederlandse dan wel Belgisch paspoort.

Verblijfsvergunning Spanje

U wilt verhuizen naar Spanje? Voordat u zich als Nederlander of Belg in Spanje vestigt moet u onderstaande stappen doorlopen:

U moet een NIE-nummer aanvragen bij de vreemdelingendienst (Oficina de Extranjeros) van de provincie waar u verblijft of van plan bent zich te vestigen (resident worden). Let op dat u dit binnen drie maanden na binnenkomst doet.
Met dit nummer kunt u een Spaanse verklaring van verblijf (certificado de registro de ciudadano de la Unión) aanvragen op het provinciale politiekantoor. Hierbij moet u o.a. uw ziektekostenverzekering aantonen en dat u over voldoende middelen beschikt om in uw onderhoud te kunnen voorzien.
Vervolgens moet u zich laten inschrijven in het bevolkingsregister (el padrón) van het gemeentehuis (Ayuntamiento). De papieren die u hiervoor nodig heeft: compleet ingevuld aanvraagformulier uw paspoort/identiteitskaart

Welke documenten heeft u nodig?

De onderstaande documenten moet u meenemen:

inschrijfbewijs van het dichtstbijzijnde Nederlandse consulaat in Spanje
een Papel de Estado, een soort betalingsbewijs van de Staat alleen verkrijgbaar in de tabakszaak (estanco)
Spaans afschrift waaruit blijkt dat u kunt voorzien in uw levensbehoeften (ca. 2000 euro)
een arbeidscontract
een loonstrook of gegevens over inkomsten uit zelfstandige activiteiten
een internationale doktersverklaring, dit bespaart veel tijd en communicatiestoornissen

De aanvraag van de vergunning kan binnen enkele weken komen maar kan tot 6 maanden duren. Bij acceptatie krijgt u eerst een voorlopige verblijfsvergunning (resguardo)

Eigendomsrecht in Spanje

Huurcontract in Spanje

Als u in Spanje een woning wilt gaan huren heeft u de keuze uit een enorm aanbod. Zorgt u ervoor dat u van tevoren goed wordt ingelicht over de aard, duur en inhoud van het huurcontract.

In het Spaanse huurcontract dient men het volgende op te nemen:

De volledige namen van eigenaar(en) en huurder(s), plus hun DNI
Een adres voor notificatie
De omschrijving van de huurwoning, plus de adresweergave
De looptijd van het contract (huurperiode) en de aard van de overeenkomst
De hoogte van de huursom
De hoogte van de borgsom
De betaling vaste lasten zoals gas, licht, water, vuilnisophaaldienst, telefoon, onroerendgoedbelasting, de vereniging van huiseigenaren
De betalingswijze en –voorwaarden
De opzegtermijn
Plaats en datum van ondertekening

Huurprijs Spaanse woning vaststellen

De Spaanse overheid de Huurwet versoepeld om de woningmarkt een impuls te geven. Met name voor verhuurders is deze wetswijziging voordelig. De huurder en verhuurder mogen de huurprijs vrij bepalen gedurende de geldigheid van de huurovereenkomst. Zo kunnen de partijen nu zelf een jaarlijkse huurverhoging overeenkomen die losstaat van de consumentenprijsindex (Indice de Precios de Consumo).

Onroerend goed in Spanje